Kira Sözleşmesi ve Karşılaşılan Uyuşmazlıklar

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak düzenlenmektedir. Kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve Ürün Kirası olarak ayrılmaktadır. Uygulamada daha çok Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına ilişkin uyuşmazlıklar dava konusu olmaktadı

Ülkemizde 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunu yürürlükten kaldırmıştır.

Bunun sonucunda da 1 Temmuz 2012 tarihinden önceki kira sözleşmelerine ilişkin işlemelerde eski kanun, bu tarihten sonraki işlemlerde ise yeni kanun uygulanmaktadır.

Ancak temerrüde bağlı işlemlerde, sözleşmenin sona ermesi ve tahliye konularında yine yeni Borçlar Kanunu uygulama alanı bulacaktır. Kira kontratlarının 1 Temmuz 2012 tarihinden önce mi sonra mı hazırlandığı konusu bu sebeple önem kazanmıştır. Yasal işlemlerinizin doğru bir şekilde yürütülmesi ve hak kaybına uğramamanız için hukuki yardım almanız önemlidir.

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira sözleşmesi, herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın sözlü ya da yazılı olarak da yapılabilmektedir. Ancak doğabilecek bir hukuki uyuşmazlıkta kira sözleşmesinin varlığının ispatı açısından yazılı yapılmasında fayda vardır.

Bununla birlikte kira sözleşmelerinin noter huzurunda imzalanması ve noterlikçe bu imzaların tasdik edilmesi tarafların daha sonra imzalarını inkâr etmesinin de önüne geçecektir.

Kira sözleşmelerinde evin mevcut durumu, demirbaşların listesi ve durumları, mutlaka belirtilmelidir. Aidat, faturalar (elektrik, su, doğalgaz vb. ve kira sözleşmelerine ilişkin doğacak masrafların (damga vergisi vb. ) kim tarafından üstleneceği mutlaka belirtilmelidir.

Depozito ve yapılan bilumum diğer masrafların bedelleri mutlaka kira sözleşmesine yazılmalıdır. Kira sözleşmelerinde sonraki dönemlerde uygulanacak kira artışı belirlenmeli ve kayıt altına alınmalıdır.

Ödemelerin ne zaman ve ne şekilde yapılacağı ve kira bedeline ilişin bilgiler net bir şekilde sözleşmede belirtilmelidir.

Kiracıyı ya da kiraya verene koruyucu tedbirler alınması ve bu hususların yasal zeminde sözleşmelerde açıkça belirtilmesi son derece önemlidir. Bu sebeple kira sözleşmesi hazırlanırken yahut kiracı sıfatıyla bir sözleşmesi imzalanırken mutlaka hukuki destek alınmalıdır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sıklıkla Karşılaşılan Davalar şunlardır:

Kira Sözleşmesi Gereğince Tahliye Davası

Kiracı tahliyesi iki şekilde olmaktadır. Birisi bildirim şeklinde diğeri ise tahliye davası yoluyla yapılabilmektedir. Kanunen tahliye davası belirli şartlar gerçekleştiğinde kiraya verene tanınmaktadır. Ancak dava açılırken kanunda yer alan şartlara ve sürelere uyulması son derece önemlidir. Aksi taktirde, açılan dava reddedilip kiraya verenin haklarının kaybolmasına sebep olacaktır.

Bildirim yoluyla tahliye talebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunca kiraya veren, her uzamana yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilecektir.

Dava yoluyla tahliye talebinde bulunma, kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ve 352. maddeleri arasında tahliye talebinde bulunulması için nedenler hüküm altına alınmıştır.

Kiracı, kira borcunu ifa etmez ise yazılı olarak kiraya veren kiracıya süre (en az 30 gün süre) verebilir ve bu sürede ifa etmez ise sözleşmenin feshedileceği belirtilecektir. Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödemez ise, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

Tahliye Davası Şartları

Tahliye davasının şartları kanunda belirtilmiştir. Kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere şartlar ikiye ayrılmaktadır.

Eskişehir Avukat Kira Sözleşmesi

Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davası

Gereksinim Yeniden İnşa İmar

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (evlat, torun, torun çocukları…), üstsoyu (anne, baba, anneanne, babaanne, dede…) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksiniminden kullanma zorunluluğunun bulunması halinde,
Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gerektiğinden taşınmazın kullanımının imkansız olması halinde belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ya da sözleşmede belirtilen süreden itibaren 1 ay içinde dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Eğer kiraya veren belirtilen gerekçeyle tahliye talebinde bulunmuş ise gerekçesinde belirttiği kişiden başkasına kiraya veremeyecektir. Kiraya veren, belirttiği ihtiyaç sahibi yakınına kiraya vermemiş ise kiracının kiraya verene karşı tazminat davası açma hakkı doğmaktadır.
Ayrıca kiraya veren yeniden inşa ve imara dayalı olarak sözleşmeyi sona erdiren bir sebebe dayandırmış ve söz konusu inşaat, küçük ve taşınmazdan çıkarılmasına gerek olmayan bir tadilat ise tahliye talebinde bulunamayacaktır.

Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralanan taşınmazı satın alan kişi, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı var ise taşınmazın tapudan üzerine tescil edilmesinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname veya iadeli taahhüt ile (yazılı bildirim şarttır) durumu bildirmelidir.

Söz konusu yazılı bildirimde, kiraya verenin taşınmazı kendisine devrettiğini ve bundan sonraki ödenecek olan kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini bildirerek ödeme yapılacak banka bilgilerini de eklemelidir. 1 ay içerisinde bildirimde bulunduktan 6 ay sonra kira sözleşmesinin sona erdiğine ve tahliye talebine dair sulh hukuk mahkemesinde dava açacaktır.

Kira Sözleşmesi Gereğince Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası

Kiracı, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı “yazılı” olarak üstlenmiş (tahliye taahhütnamesiyle) ancak boşaltmamış ise boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira tahliye taahhütnameleri belli şekil şartları bulunmaktadır. Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalı ve tarihin belirli olması gerekmektedir.

1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi boyunca kira bedelini ödemez ise kendisine 2 haklı ihtarda bulunulmuş ve kiraya veren kira süresinin bitiminden ve ihtarların yapıldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.

1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, 1 yıl veya 1 yıldan uzun olan kira yılını aşan bedeli ödemediği için 2 haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Söz konusu ihtarların noter üzerinden yapılmış olma şartı bulunmamaktadır. Kiracı aleyhine icra takibi açılması da ihtar yerine geçmektedir.

Önemli olan bir husus da 2 haklı ihtar, aynı kira dönemi içerisinde çekilmelidir. Örneğin; 1 yıllık kira sözleşmesi içerisinde çekilen bir ihtar ile sözleşme süresi bittikten sonra devam eden yıl içerisinde çekilen diğer ihtar aynı dönem içerisinde çekilmiş sayılmayacaktır.

Kira Sözleşmesi Uyarınca Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen, mevcut kira bedelinin artışının veya azaltılmasının talep edildiği bir dava türüdür. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak yeni kira döneminde bu kira bedelinde değişiklik yapılması taraflarca istenebilir.

Taraflar yeni kira dönemi kira bedeli konusunda anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilirler.

Kira sözleşmesi 5 yıldan kısaysa ve taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa yeni dönemde belirlenecek kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi durumlar göz önünde bulundurularak belirlenecektir. Bu durumda kira bedeli belirlenirken aynı durumda bulunan diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması yerinde olacaktır.

Kira Uyarlama Davası

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür.

Kira uyarlama talebiyle dava açılabilmesi için öncelikle kira edim dengesinin bozulmuş olması gerekir. Taraflardan biri açısından borcun ifası çekilemez bir hale gelmiş ise dava açarak kira bedelinde uyarlama talep edilebilmesi mümkündür.

Uyarlama davası açılabilmesinin ön koşulları şunlardır:

  • Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,
  • Gerçekleşen olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
  • Gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifa talebinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması ve borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.

Yüksek Mahkeme Kararları

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

Esas Numarası: 1993/6-94

Karar Numarası: 1993/450

Karar Tarihi: 16.06.1993

KİRA SÖZLEŞMESİ
TAHLİYE TAAHHÜDÜ
TAHLİYE DAVASI
TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANAN TAHLİYE DAVASI
DAVA KOŞULU

ÖZETİ: Taşınmaz belediye sınırları içinde ve musakkaf bir taşınmaza ilişkin olduğundan 6570 sayılı Kanun hükümlerine tabidir. Tahliye taahhüdüne dayanan tahliye davasının kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarihe nazaran bir ay içerisinde açılması gereği uygulamada yerleşmiştir. Bu husus dava koşulu olup resen nazara alınması gerekir. Kiralamanın 31.12.1990 tarihinde tahliye edileceği taahhüt edildiğine, dava ise 05.02.1991 tarihinde açıldığına göre dava süresinde değildir.

Taraflar arasındaki “tahliye ve alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kadıköy 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 7.11.1991 gün ve 220-1309 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine;

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2386-2776 sayılı ilâmı:

(… Sözleşmeye konu olan yazıhane belli bir süre için, kararlaştırılan bedelle davalının istifadesine bırakıldığına göre sözleşme kira sözleşmesi niteliğindedir. Taşınmaz belediye sınırları içinde ve musakkaf bir taşınmaza ilişkin olduğundan 6570 sayılı Kanun hükümlerine tabidir. Bu itibarla aktin feshiyle tahliyenin bu kanun hükümleriyle, orada hüküm bulunmayan hallerde B.K.na göre istenmesi icabeder. Davacı sözleşmenin 35. maddesindeki, aktin süresinin bitimine bu yerin tahliye edileceği hükmüne dayanarak aktin feshini ve tahliye istediğine göre isteğin 6570 sayılı Yasanın 7/a maddesinde düzenlenen tahliye taahhüdü sebebine dayandığının kabulü icabeder. Bu sebebe dayanan tahliye davasının kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarihe nazaran bir ay içerisinde açılması gereği uygulamada yerleşmiştir. Bu husus dava koşulu olup resen nazara alınması gerekir. Kiralamanın 31.12.1990 tarihinde tahliye edileceği taahhüt edildiğine, dava ise 5.2.1991 tarihinde açıldığına göre dava süresinde değildir. Bu yüzden davanın reddine karar verilmesi gerekirken bu yön üzerinde durulmadan yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Davacı iddiasını, yanlar arasındaki sözleşmenin 35 inci maddesine dayandırmak suretiyle akdin feshini, taşınmazdan davalının tahliyesine ve 1.1.1991 tarihinden itibaren de günlük 15.000.- liradan 540.000.- lira tazminatın hüküm altına alınmasını istemiştir. Davalı verdiği cevapta davacı ile aralarında bir kira ilişkisi olduğunu, kiralananın musakkaf bir taşınmaz bulunduğunu bu niteliği gereği de 6570 sayılı Yasa’nın kapsamında kaldığını, sözleşmenin 35 nci maddesindeki hükmün ancak bir tahliye taahhüdü mahiyetinde kabul edilebileceğini ileri sürerek bu kabulün doğal sonucu olarak da davanın süresinde açılmadığını savunmuştur.

Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasında, sözleşmeye konu edilen taşınmazın, belediye sınırları içerisinde kaldığında ve musakkaf olduğunda bir uyuşmazlık mevcut değildir. Sorun sözleşmenin yorumlanması ve varılacak sonuç dairesinde maddi olaya 6570 sayılı Yasa’mı, yoksa B.K.nun hükümlerini uygulanacağı noktasında toplanmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşme 1.1.1990 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olarak tanzim edilmiş ve sözleşmede özel şart olarak 42 madde yer almıştır. Bunun 5-6 ve 7 nci maddelerinde aylık ödeme miktarı ve ödeme şeklinden, 8 ve 9 uncu maddelerinde demirbaş ve teminattan, 11 ile 16 ncı maddelerinde tahliye ve sözleşmenin feshi sebeplerinden, 19 ile 34 ncü maddelerinde işleticinin sorumluluğu ve diğer giderleri ödeme şeklinden, . 35 ile 42 nci maddelerinde ise yeni sözleşme yapma şekli ve son hükümlerden bahsedilmektedir.

Böyle bir sözleşmenin, bütünlüğü itibariyle değerlendirildiğinde, kira akdi niteliğinde olduğunu kabul etmek gerekir. zira B.K.nun 248, maddesinde, kira akdi, edim karşılığında başkasının malından yararlanma hakkı olarak tanımlanmıştır. Burada da, davalı, aylık 250.000.- lira ücret karşılığında, davacının taşınmazından yararlanmaktadır. Maddi olgu tamamen bu tanımın kapsamında kalmaktadır. Yanlar arasındaki ilişkinin, ücret karşılığı taşınmaz maldan istifade hakkı tanınması yanında vekalet, kiralayanın temel işlevini tamamlayıcı hizmet sağlama gibi münasebetleri de kapsayan karma bir akit olduğu kabul edilse dahi, aralarındaki ağırlıklı uyuşmazlık taşınmazın boşaltılması isteği olduğundan yine uygulanması gereken 6570 sayılı Yasa hükümleri olması icap eder.

Sözleşmede işletme sözcüğüne yer verilmiş olması bu kabulü değiştiremez. 0 itibarla somut olay incelenirken, iddianın esasını teşkil eden dava dilekçesi gözden uzak tutulmamalıdır. Çünkü sözleşmede, başka fesih sebepleri olduğu halde, davacı sadece iddiasını 35 ncı maddeye dayandırmıştır. Bu durumda sorunu değinilen bu maddeye göre çözmek gerekir. Bu maddede ise, akdin yenilenmeyeceği ve sürenin sonunda taşınmazın tahliye edilerek teslimi öngörülmüştür. Bu kabulü tahliye taahhüdü olarak değerlendirmek gerekir. Hal böyle olunca, akdin feshi ve taşınmazın tahliyesi de 6570 sayılı Yasa’nın 7/A maddesine göre istenmelidir. Oysa aktin 31.12.1990 tarihinde son bulunmasına karşın, dava, bu tarih itibariyle bir aylık süre geçirildikten sonra 5.2.1991 gününde açılmıştır. 0 halde süre geçirildikten sonra açıldığına değinerek davanın reddedilmesi gereğine işaret eden ve H.G.K.ca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru olmadığından usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı (BOZULMASINA) oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Dava konusu olaydaki hukuki sorun, taraflar arasında düzenlenmiş bulunan “işletme sözleşmesi” başlığını taşıyan sözleşmenin nitelendirilmesinden kaynaklanmaktadır. Zira, davacı bu sözleşmenin bir işletme sözleşmesi olduğunu ileri sürerken davalı taraf ise, sözleşmenin sadece bir kira sözleşmesi olduğunu ve 6570 sayılı yasa hükümlerine göre davanın çözümlenmesi gerektiğini savunmaktadır.

Direnme kararına esas olan Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin bozma kararı ise, davalı savunması kabul edilmek ve 6570 sayılı yasa hükümleri dikkate alınmak suretiyle kurulmuş bulunmaktadır.

Dava konusu sözleşmenin, yorumlanması ve nitelendirilebilmesi için öncelikle davacı TCDD işletmesinin hukuki yapısının incelenmesi gerekir. 233 sayılı K.H.K. hükümlerine göre tüzel kişiliğe haiz bir kamu iktisadi kuruluşu olan davacı işletme, sermayesinin tamamı devlete ait olan tekel niteliğinde (mallar ile temel mal ve hizmet üretmek ve pazarlamak üzere kurulan ve kamu hizmeti niteliği ağır basan bir kuruluştur. Belirtilen yasal düzenlemeye göre bunlar kendilerine verilen görev ve kamu hizmetlerinin ekonomik ve sosyal gereklerine uygun olarak yürütmekle yükümlü olup, (md.1/c) keza kuruluş amaçları dışında faaliyette bulunamazlar md.54/2).

Ayrıca, davacı TTK.nun 11, 12/10 ve 18. maddeleri hükümlerine göre, bizatihi ticari bir iş olan taşımacılıkla iştigal ettiğinden tacir sıfatını taşıyan bir tüzel kişilik niteliğini de üzerinde bulundurmaktadır.

Bilindiği üzere gerek MK. hükümlerine tabi olan tüzel kişilerin gerekse tacir sıfatını taşıyan tüzel kişilerin hak ehliyetleri (MK. md.45 vd. ile TTK. md.137) o tüzel kişiliğin (şirketin) anasözleşmesinde yazılı işletme mevzuunun çerçevesi içerisinde kalan hakları kazanır ve borçları yükümlenebilirler. Davacı işletmenin 28.10.1984 gün ve 18559 sayılı R.G.de yayınlanan Ana Statüsü’nde kuruluşun amaç ve faaliyetini düzenleyen 4. maddesinde genel olarak; TCDD İşletmesi’nin kendisine verilen Demiryollarını, liman, rıhtım ve iskeleleri genişletmek ve yenilemek, bunları tamamlayıcı faaliyetlerde bulunmak amacıyla hizmet vereceği açıklandıktan sonra aynı maddenin 4. bendinde bu kuruluşun (tamamlayıcı işler) olarak gerektiğinde, demiryolu taşımacılığını tamamlayıcı nitelikteki feribot ve tesisleri dahil, her türlü deniz ve kara taşımacılığı işlerini yapmak olduğu belirtilmiştir, Yine, aynı bentte “… yolcu ihtiyaçları için emanet odaları, otel, lokanta, gazino, büfe, büvet ve benzeri yerler işletmek ve işleticiliğini vermek…” görevleri de davacı işletmeye verilmiş bulunmaktadır. Davacı işletmenin hak ehliyeti ile bu düzenlemelerde açıkça görüldüğü gibi davacı, sadece demiryolu ile yolcu ve yük taşımakla kalmayacak bu hizmetin ifasını kolaylaştırmak amacı ile kara ve deniz taşımacılık işleri de yapabilecektir. İşte davacı kuruluş, Sirkeci İstasyonu gelen vergiden yükleri yolcularına yan bir görev olarak yükümlendiği karayolu taşımacılığı hizmetini yerine getirmek için kuruluş amacına uygun olan bu işletme görevini dava konusu sözleşmeyle davalıya yaptırmaktadır.

Bu genel açıklamalardan sonra dava konusu sözleşmenin incelenmesine gelince; sözleşme (işletme sözleşmesi) başlığını taşıdığı gibi, sözleşmenin konusunu düzenleyen (3) ncü maddesi ile taşıma işleri ile ilgili yazıhanenin işletme hakkı, işletilme amacı ile işleticiye devredilmiş ve yine bu hizmetin ifasını kolaylaştırmak amacı ile yazıhane istifada hakkını işleticiye tahsis etmiştir. Keza, sözleşme süresi, (işletme dönemi) olarak kabul edilmiş, ücret dahi (aylık işletme miktarı) olarak belirtilmiştir.

Bunların dışında, sözleşmenin 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 25, 27, 31 ve dava ile ilgili 35 nci maddesi, asıl işletme hakkı sahibi, TCDD işletmesi görevlilerine, işleticiyi kontrol, denetleme, emir ve talimat verme yetkileri verilmiş ve bu hükümlere işletici tarafından aykırı davranılması halinde sözleşmeyi fesih ve tahliye ettirme hakkı tanınmış bulunmaktadır.

0 halde, gerek davacının hak ehliyetini düzenleyen ana statüsünde kendisine taşınmaz kiralama hakkı verilmeyerek sadece işletme hakkı tanınmış olmasına, gerekse sözleşme hükümlerinin tamamının incelenmesinde bu sözleşmede ne adi, ne de hasılat kirasında bulunmayan ve işletme hizmetinin ifasını kolaylaştırmak amacı ile yazıhanenin istifade hakkı davalı işleticiye tanıyan hükümlerin bulunması karşısın dava konusu sözleşmenin bir kira veya hasılat kirası sözleşmesi olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. 0 halde bu sözleşme doktrinde belirtildiği üzere yasada sayılmayan kendine özgü (Sui Generis) sözleşme türlerindendir. (Bkz.Prf.Dr.H.Tandoğan, Borçlar Hukuku-Özel Borç İlişkileri, Cilt 1/1 Ank.1985 Sh.13 vd.).

Bu saptama karşısında ve sözleşmede yer alan tüm tahliye hükümleri de işletme amacı ile sıkı sıkıya bağlı bulunması nedeniyle dava konusu işletme sözleşmesinden kaynaklanan davaların çözüm yeri H.U.M.K.nun 8/11-1 ile 6570 sayılı yasanın 10 ncu maddesine tabi bulunmadığından genel görev kuralları gereğince sulh mahkemesinin görevi dışında kalan bu dava yönünden görevsizlik kararı vermesi gerekirken işin esasını inceleyerek hüküm kurmanın doğru olmadığı kanısında olduğumuzdan sayın çoğunluğun aksine beliren görüşüne katılmıyoruz.

Nejat Özkan

Işıl Ulaş

KARŞI OY YAZISI:

Dava, işletme sözleşmesinin feshi ile tahliye isteğine ilişkindir.

Taraflar arasında yapılan sözleşme ile davacı Devlet Demiryolları’na ait Sirkeci istasyonu içinde bulunan binanın depo ve yazıhane olarak kullanılması davalıya bırakılmıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 6. Hukuk Dairesi’nin bozma kararındaki görüşü benimseyerek taraflar arasında kira sözleşmesi bulunduğu ve olaya 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un uygulanması gerektiğini kabul etmiştir.

Davaya konu olan uyuşmazlık da sağlıklı bir sonuca varabilmek için öncelikle taraflar arasında 1.1.1990 günlü işletme sözleşmesinin incelenmesi gerekir.

Sözleşmede:

TCCD ait Sirkeci İstasyonu’nda bulunan depo ve yazıhanenin işletme hakkı 233 sayılı Kanun Hükmünde Kararname’nin TCDD Genel Müdürlüğü ana statüsüne göre davalıya devredildiği (md.3)

İşleticiye verilen yerin işletmesini ıslah ve idame ettirmeye ve lüzum gördüğü takdirde işleticinin idaresine el koyarak masraf zarar işleticiye ait olmak üzere akdin bitimine kadar yerin işletilmesini TCDD temine yetkili olduğu (mad.15).

Bir ihtiyaç hasıl olduğu takdirde mukavele süresinin herhangi bir zamanında TCDD keyfiyeti 30 gün içinde işleticiye yazı ile bildirmek suretiyle akdin feshini ve yerin tahliyesini istemeye yetkili olduğu (Md.16),

İşletici işleteceği yerde iyi ahlak sahibi personel istihdamına ve istasyon şefinin her zaman murakabe ve denetlemeye ve yapılacak ikaz ve tavsiyeleri işletici aynen yerine getirmeye mecbur olduğu kabul edilmiştir.

Sözleşmenin yukarıda açıklanan nitelikleri değerlendirildiğinde; dava konusu yer hakkında 6570 sayılı Kanun’da öngörülen taşınmazların kiralanmasına ilişkin kuralların uygulanmasının” tarafların serbest iradeleriyle kurulmuş sözleşmenin amacını gerçekleştirmeyeceği ve davacı Devlet Demir Yolları’nın işletmesini, Kamu hizmeti ve ekonomik çıkar açısından zor durumda bırakacağı” kabul edilmelidir.

Çünkü davalıya kiraya verilen daha doğrusu işletilmesi bırakılan yer, davacı Devlet Demir Yolları’nın işletmesinin bir tamamlayıcı parçası durumundadır; işletmenin Kamu hizmetini daha iyi yapabilmesi ve ekonomik çıkarlarını sağlayabilmesi için taraflar arasındaki sözleşmenin esas alınarak Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun öngördüğü kuralların dışına çıkılması gerekir.

Yasaların yorumunda ana kural, kuralları somut olaya uydurularak sonuç almaktır. Ancak bu her zaman hakkaniyete ve çıkarlar dengesine uygun bir çözüm tarzı getirmez. Bu nedenle Özel Koşul ve durumların varlığının söz konuşu olduğunda yorumlar somut olay Yasa kuralına uydurulmalıdır. Bu nedenle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun somut olaya uygulandığı takdirde olayın içinde gelişen amaçların gerçekleşme olanağı olmaz. 0 halde taraflar arasındaki ilişki, 6570 sayılı Yasa’da öngörülen kira ilişkisi olarak değil olaya özgü bir işletme sözleşmesi olarak kabul edilmeli ve bu sözleşmede yazılı kurallara göre sonuca gidilmelidir.

Açıkladığımız bu nedenlerle Mahkemenin vardığı sonucu kabul etmeyen çoğunluk görüşüne katılmıyorum.

Çetin Aşçıoğlu

KARŞI OY YAZISI:

Ülkemizde konut ve işyeri darlığı nedeniyle 6570 sayılı yasa çıkarılarak kira paralarına ve tahliye esaslarına devletin müdahale esası getirilmiştir. 6570 sayılı yasanın 2. ve 3. maddeleri temel kuralları koymuş ancak bu düzenlemeler hakkın özünü zedeler boyutlara vardığı için Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. Ne var ki kira parasının tespiti konusunda sınırlayıcı İçtihadı Birleştirme Kararları yürürlükte olmasına rağmen Y.H.G.K.nun 17.6.1987 gün E.1986/13-734 K.517 sayılı içtihadında 6570 sayılı yasaya tabi olan gayrimenkul kiralarında kira parasının altın esasına göre benimsenmesini B.K.19. maddesi açısından akit serbestisinin bir tatbiki olarak görmüş ve B.K.nun 20. maddesi açısından butlanı gerektirir bir durum olmadığını saptamıştır. Böylece mülkiyet hakkına bir sınırlama getiren ve belli dönem geçerli olması gereken bir yasanın sert hükümleri yumuşatılmaya çalışılmıştır.

Öyleyse kuşkuya yer vermeyecek biçimde açık, kesin ve özel nitelikle hüküm bulunmayan hallerde, çekişmeli konuların ve görüş aykırılıklarının çözümünde yasanın özel ve istisnai ve geçici bir yasa olduğu esprisi içinde çözüm yolları üretmek ve böylece yasanın dar bir yoruma tabi tutulması gerekir.

Bu davada çözülmesi gereken hukuki sorun taraflar arasındaki düzenlenmiş bulunan “işletme sözleşmesi” başlığını taşıyan sözleşmesinin nitelendirilmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı bu sözleşmenin bir işletme sözleşmesi olduğunu ileri sürerken, davalı taraf ise bunun bir kira sözleşmesi olduğunu ve 6570 sayılı yasa hükümlerinin uygulanması gerektiğini belirtmektedir.

Yüksek Öze! Daire, taşınmaz, belediye sınırları içinde ve musakkaf bir taşınmaza ilişkin olduğundan 6570 sayılı yasa hükümleri uygulanması gerektiğinden söz ederken Hukuk Genel Kurulundaki Sayın Çoğunluk İşletme Sözleşmesinde kira, hizmet, vekalet ilişkileri olsa bile karma akitlerde ağırlık hangi sözleşme türü yönünde ise o kuralların uygulanması ile uyuşmazlığın çözümlenmesi gerektiğini ve somut olayda da taşınmazın bir bedel karşılığında kullandırılması söz konusu olduğundan BK.nun kira ve 6570 sayılı kanun hükümlerinin uygulanması gerektiğini kabul etmiştir.

Dava konusu “işletme sözleşmesi”nin yorumlanmasından önce ona hayat veren TCDD işletmesinin hukuki yapısının incelenmesi gerekir. 233 sayılı kanun hükmünde kararname uyarınca kurulan ve Resmi Gazetenin 28.10.1984 gün ve 18559 sayılı nüshasında yayınlanan Ana Statüsünün 3. maddesinde “bu ana statü ile teşkil olunan TCDD, tüzel kişiliğe sahip, faaliyetlerinde özerk ve sorumluluğu sermayesi ile sınırlı ve sermayesinin tamamı devlete ait bir Kamu iktisadi kuruluşudur;” diye tarif edilmiştir. Kuruluş, KHK.bu ana statü hükümleri saklı kalmak üzere özel hukuk hükümlerine tabi kılınmıştır.

Kamu İktisadi Kuruluşları, devletin bir müteşebbis gibi faal bir rol oynadığını iktisadi ve mali sahalarda, hususi hukuk hükmü şahıslan gibi müstakil bir sermaye ile Medeni Hukuk ve Ticaret Hukuku hükümleri, usulleri dairesinde faaliyette bulunmak üzere kurduğu teşkilatlar ve ihdas ettiği hükmü, şahıslardır. Devletin bunları ihdastan maksadı bir hususi teşebbüs gibi kazanç temin ederek bütçesini denkleştirmek ve zenginleştirmek değildir. Bu teşkilatları ihdas etmekle Devlet ya ferdi ihtiyaçlar veya memleketin gelişmesi bakımından ehemmiyetli gördüğü bir faaliyet veya sanatın bizzat ifasını yahut memleketin mali hayatının tanzimi için kurulmuştur. Pozitif hukukumuzda bunlar, alelade bir ticaret müessesesi gibi kazanç temin için değil, belki milli ekonomiye ve memleketin iktisadi ve içtimai bakımından yükselmesine ve aynı zamanda milli savunmanın icap ettirdiği iktisadı vasıtaların teminine, içtimai yardımlara hizmet maksadıyla kurulmuş, devletin vazife ve faaliyetleriyle ve gayesiyle doğrudan doğruya veya dolayısıyla alakalı birer faaliyet yani Amme hizmeti ifa eden müesseselerdir. (İdare Hukuku’nun Umumi Esasları Ord.Prof.Dr. Sıddık Sami Onar, 1952 sh:665 vd.).

Bu genel açıklamalardan ve yukarıda nitelenmesi yapılan TCDD işletmesi, 233 sayılı K.H.K. uyarınca ve ana statüsü gereğince kurulmuş ve tekel niteliğinde mallar ile temel mal ve hizmet üreten, pazarlayan bir kamu kuruluşudur. 233 K.H.K.nin 1/c maddesine göre bu kuruluşlar, kamu hizmetlerinin ekonomik ve sosyal gereklere uygun olarak, verimlilik ilkesi doğrultusunda yürütülmelerini sağlamak amacı ile kurulmuştur.

TCDD. İşletmesi Ana Statüsünün 4/c. maddesinde “TCDD işletmesi görevlerinin gerektirdiği ambar, antrepo, depo, sundurma, silo, akaryakıt depoları, benzeri tesisler ve umumi mağazalar kurup işletmek, yolcu ihtiyaçları için emanet odaları, otel, lokanta, gazino, büfe, büvet ve benzeri yerleri kurup işletmek veya işleticiliğini devretmek olarak belirtilmiştir.

Yine TCDD Genel Müdürlüğü gibi bir Kamu İktisadi Kuruluşu olan iç ve dış sularda, Deniz Taşımacılığı, Acentalık, .Sigortacılık, Temsilcilik, gemi kiralama, alım, satım, brokerlik, gemicilik, liman işletmeciliği, gemi kurtarma işleri, kıyı emniyet işletmeciliği, nehir, göl ve körfez hattı işletmeciliği ve tüm benzeri konularda faaliyet gösteren Türkiye Denizcilik İşletmeleri Genel Müdürlüğü ana statüsünün 4/g maddesinde bu genel müdürlüğünün görevlerinden biri olarak da gazino, lokanta, büfe, emanet odası gemi yolcu ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler ve servisler kurup işletmek” olarak belirtilmiştir.

Görüldüğü gibi birbirine benzer Tekel Mahiyetindeki kamu hizmetine göre bu iki Kamu İktisadi Kuruluşu ve benzeri olan Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü ana statülerinde bu gibi yerlerin yolcuların ihtiyaçlarını karşılamak ve buraları devamlı denetim, ekonomik, verimlilik esasları dahilinde işletmek amacı ile bizzat idarenin işleteceğinden veya işletme hakkının devir edileceğinden söz edilmiştir. Yasa koyucu aksini düşünseydi ana statülerde bu yerlerin işletileceğinden değil kiraya verileceğinden söz ederdi. Diğer taraftan bu statülerin tazminine neden olan 233 K.H.K.nin 61. maddesinde “teşebbüs, müessese ve bağlı ortaklıklar kuruluş amacı ve faaliyet konularının gerçekleşmesini temin için,

1- Gayrimenkulleri tasarruf eden kiralar, kiraya verir denildiği halde özellikle yukarıda isimleri yazılı her üç kuruluş ana statüsünde kiradan hiç söz edilmemiş sadece bu gibi yerlerin idare tarafından işletilip, işletme hakkının devir edileceğinden söz edilmiştir, 0 halde kanun koyucunun bu benimsemesinin bir gerekçenin olması gerekir.

Davacı TCDD İşletmesi Genel Müdürlüğü mülkiyeti davacı genel müdürlüğe ait Sirkeci Tren İstasyonundaki 8 nolu yerin işletme hakkını ana statü uyarınca davalıya vermiştir. Davalı burada yolcuların bagaj ve yüklerinin taşımacılığını yapacaktır. Buradaki taşıma işi tekel olarak TCDD’ye verilmiştir. İkinci Dünya Harbinin buhranlı günlerim düşünün. Davalı kira sözleşmesine dayanarak kira bedelini ödemek şartıyla dükkanın kepenklerini kapatmak yetki ve hakkını haizdir. Milli savunmaya ait yurdun savunması ile ilgili yüklerini taşımayacak ve idare bu durumda 6570 sayılı Yasa ve BK.nun tahliyeye ilişkin hükümleri bulunmadığı için eli kolu bağlı kalacaktır. Yasa koyucunun amacına aykırı bir yorumun benimsenmemesi gerekir. Burada sözleşmeye hayat veren 233 K.H.K. ve Ana Statülerindeki sözlere ve amaçlara öncelik verilmek suretiyle ve kural koyan düzenleyici bu normların sözlerinin, kurulan sözleşmede taraflarca gözönünde bulundurulduğu varsayılmalıdır. taraflar arasındaki işletme sözleşmesinin 3. maddesinde bu sözleşmenin 233 K.H.K. ve ana statü uyarınca tesis edildiği yazılıdır. BK. 1/1 .e göre akit, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulur. Davalı taraf akdi davacıdan farklı yorumladığına göre hüküm BK.nun 18/1 tarafların akdi oluşturan iradelerini yorumlamalıdır. Tarafların kullanmış oldukları kelime ve deyimlere akdin kurulduğu anda gündelik dilde geçerli olan genel anlamı verdikleri kabul edilir. Akdin kurulduğu andaki tarafların mensup olduğu iş çevresi ve ilişkilerindeki görüşmeler de tamamlayıcı yorum kuralları uyarınca onların iradelerinin açıklamalarında ve akdi ne şekilde algıladıklarında dikkate alınır. Davacı işletme Ana statüsünün yayınlandığı 1984 yılından beri maliki olduğu dükkan, büfe, büvet ve benzeri işletmelerini vatandaşlara işletme sözleşmesi ile devretmekte ve Yargıtay Yüksek Onbir ve Onüçüncü Hukuk Daireleri de kararlı şekilde bu uygulamayı benimseyip gelen uyuşmazlıkları B.K. Umumi hükümlerine göre çözüme ulaştırmaktadır. Şimdi davalının 10 yıla yakın bu uygulamadan haberi olmadığı anasözleşmeyi bilmediği ve özgür iradesinin kira akdi yapmak olduğu şeklinde yorumlamak dürüstlüğe dayalı yorum kuralını bir tarafa bırakmak olur. Ayrıca akit bir bütündür. Madem davalı davacıya kullanma karşılığında bir bedel ödemiştir. 0 halde aralarında kira sözleşmesi vardır denilemez. Akdin bireysel hüküm ve kısımları bütünden ayrı olarak tek başına yorumlanamaz. İşletme sözleşmesi başlığını taşıyan sözleşmenin 3, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 21, 25, 27, 31 ve 35 nci maddelerinde işletme sahibi TCDD.nin işleticiyi kontrol, denetleme, emir ve talimat verme yetkileri verilmiş ve bunlara aykırı davranılması halinde TCDD.nin sözleşmeyi fesih ve davalıyı tahliye ettirme hakkı tanınmıştır.

O halde bu sözleşme ne adi kira ne de hasılat kirası değildir ya nedir? Genel olarak kişiler, özel hukuk alanında diğer kişilerle olan ilişkilerini hukuk düzeni içinde kalmak şartıyla diledikleri gibi düzenler, diledikleri konuda diledikleri ile sözleşme yapabilirler. Bu olanak, Borçlar Kanunda öngörülen (sözleşme serbestliği) ilkesinin bir sonucudur ve bu hak ve irade özerkliği, (sözleşme hürriyeti) kavramı ile Anayasa tarafından teminat altına alınmıştır. (Anayasa m.40). O halde sözleşme serbestliği prensibine göre kişiler “kanun tarafından düzenlenmiş olan sözleşme tiplerinden ayrı karma veya nev’i şahsına münhasır sözleşmeler yapmak ve bunların koşullarını diledikleri gibi tespit etmek hukuka (yani buyurucu ve yasak koyan hukuk kurallarına) ve ahlak ve adaba aykırı olmamak şartıyla kanun tarafından düzenlenmiş olan sözleşmelerin fizyonomisini (tipini) değiştirmek ve konusunu yasal sınırlar içinde serbestçe tayin etmek” hakkını haizdir. Bu serbestinin nedeni, devamlı olarak değişen ve gelişen toplumun gerek sosyal ve gerekse ekonomik ihtiyaçların zorlamasında ve buna karşılık Yasa koyucunun bu nitelikteki hayati ihtiyaçları önceden derpiş edip, uzun bir geleceğin sosyal ve ekonomik ihtiyaçlarını düzenleyememesinde aramak gerekir. Nitekim “Tek satıcılık sözleşmesi” (inhisari satış sözleşmesi) Belçika yasası hariç, Türk-İsviçre Borçlar Yasası ve diğer ülkelerin yasalarında düzenlenmemiş ancak Sui generis bir sözleşme olarak gerek ilim çevrelerinde ve gerekse yüksek Yargıtay Onbirinci Hukuk Dairesince benimsenip uygulanmaktadır. 0 halde taraflar işletme sözleşmesi adı altında nevi şahsına münhasır ne kira, ne hizmet ve ne de vekalet ilişkisi olmayan, bunları içermeyen hiç bir şekilde karma akit olarak benimsenmeyecek ve fakat tamamen bunlardan ayrı ve farklı kamu hizmetinin rantabl yürütülmesini teminen işletme sözleşmesi adı altında sui generis bir sözleşme yaptıklarının kabulü gerekir. Bu sözleşmenin kira akdi olarak vasıflandırılması yanların sözleşme yapma serbestisini kısıtlamak olacaktır.

Bu açıklamalar karşısında sözleşmede yer alan tahliye ve diğer hükümlerin işletme amacı ile sıkı sıkıya bağlı bulunması nedeniyle işletme sözleşmesinden doğan davaların H.U.M.K.nun 8/II-I maddeleri ile 6570 sayılı yasanın 10 maddesine tabi bulunmadığından genel görev kuralları uyarınca Sulh Mahkemesinin görevi dışında kalıp bu dava yönünden görevsizlik karan verilmesi gerekirken işin esasının incelenerek yanlar arasındaki sözleşmeyi kira sözleşmesi olarak vasıflandırılması ve 6570 sayılı •yasanın kapsamına girdiği şeklindeki çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.18.6.1993

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

Esas Numarası: 1979/12-224

Karar Numarası: 1980/2333

Karar Tarihi: 07.11.1980

KİRA SÖZLEŞMESİ

İHTARLI ÖDEME EMRİ

ALACAKLININ TEMERRÜDÜ

TEVDİ YERİNİN TAYİNİ

ÖZETİ: Mahkemeye yaptığı başvuru henüz sonuçlanmadan, ihtarlı ödeme emri ile karşılaşan davalı borçlunun, karar verilmesini beklediği dönem içinde, borcunu icra veznesine yatırmayıp, daha sonra kararla belirlenen mercie yatırmış olmasında, usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gibi, makul bir süre, tevdi yerinin mahkemece belli edilmesini beklemeyi, hakkın kötüye kullanılması saymak olanağı da yoktur.

Borçlu itirazının kaldırılması ve boşaltma isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda; (İstanbul Onbirinci İcra Tetkik Mercii) nce davanın kabulüne dair verilen 17/2/1978 gün ve 1977/683-110 sayılı kararın incelenmesi davalı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Onikinci Hukuk Dairesi’nin 23/3/1978 gün ve 1978/2520-2701 sayılı ilamıyla, .. olayın İİK. nun 269. maddesine göre incelenmesi gerekir. Alacaklıya henüz takip başlamadan, konutta teslimli gönderilen parayı alıcısının olmaması durumunda borçluya BK. nun 91. maddesine göre tediye mahalli tayin ettirme külfeti yüklenemez. Borcu bir kerede icra veznesine yatırması istenemez. Bu durumda kira parasını iade eden davacı kiralayan mütemerittir. Aksi görüş MK. nun 2. maddesi kapsamına aykırı düşer gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz eden: Davalı.

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Taraflar arasındaki 25/4/1970 günlü kira sözleşmesine göre, kira bedeli her 6 aylık dönem başında peşin olarak ödenecektir.

Borçlu davalının, yeni dönem başlangıcı olan 25/4/1977 tarihinde işleyecek 6 aylık kira borcu tutarı 5.850 lirayı, PTT. havalesi ile ve konutta teslim edilmek üzere gönderdiği, davacı alacaklının bu parayı kabul etmemesi üzerine 13/5/1977 günü tevdi yeri belirlenmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurduğu anlaşılmaktadır.

İfayı reddeden alacaklı bu kez, 6/7/1977 günü, işlemiş 3 aylık kira tutarı 2925 liranın ödetilmesi için borçluya ihtarlı ödeme emri göndermiş, borçlunun (6 aylık kira tutarının PTT. havalesi ile gönderdiğini, borcu bulunmadığını) bildirerek, takibe itiraz etmesi üzerine, 4/10/1977 günlü dilekçesi ile borçlu; itirazının kaldırılmasını, sözleşmenin feshini ve kiralananın boşaltılmasını istemiştir.

1 – Davacı alacaklının 6/7/1977 günü yaptığı icra takibinin, İstanbul İkinci Sulh Hukuk Hakimliği’nin 2/11/1976 tarih, 1976/793-1247 sayılı, kira tespit ilamına dayandığı, 48 örnek takip talebinden ve ödeme emrinden anlaşılmaktadır. Dosyaya konulan ilam sureti ise kesinleşme şerhini içermemektedir. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 12/11/1979 tarih, 1979/1-3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, kira tespit ilamlarının icrada takip edilebilmesi için kesinleşmiş olması gerekir. Öyle ise, takip dayanağı kira tespit ilamının kesinleşip kesinleşmediği mahkemece öncelikle araştırılmalıdır. Kesinleşmeden takibi konulduğu anlaşılırsa, anılan İnançları Birleştirme kararı uyarınca istek reddolunmalıdır.

2 – tespit ilamının kesinleşmiş olduğunun saptanması durumunda ise, olayda borçlunun mu alacaklının mı temerrüde düştüğünün incelenmesi gerekir. Alacaklı, kiralayanın ikametgahında ödenmesi gereken kira borcunun, zamanında ve usule uygun biçimde sunulmuş olmasına karşın, haklı bir neden olmaksızın edimi reddeden alacaklının BK. nun 90. maddesine göre, temerrüde düştüğü kabul edilmelidir. Bu durumda borçluya düşen görev, tevdi yeri tayin ettirmektir. Nitekim borçlu 13/5/1977 günü, BK. nun 91. maddesine göre tevdi yerinin belirlenmesi için mahkemeye başvurmuş, ne var ki, ilgili mahkeme gereksiz soruşturmalara girişerek karar vermekte gecikmiştir. 11/3/1959 gün, 23/20 sayılı İnançları Birleştirme Kararında da benimsendiği gibi, (kiracı, borcu tevdi yoluna gitmiş değilse, kiralayanın BK. nun 260. maddesine göre gönderdiği ihtarlı ödeme emrinde gösterilen önel içinde kira parasını ödemesi gerekir.) Mahkemeye yaptığı başvuru henüz sonuçlanmadan, ihtarlı ödeme emri ile karşılaşan davalı borçlunun, karar verilmesini beklediği dönem içinde, borcunu icra veznesine yatırmayıp, daha sonra kararla belirlenen mercie yatırmış olmasında, usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gibi, makul bir süre, tevdi yerinin mahkemece belli edilmesini beklemeyi, hakkın kötüye kullanılması saymak olanağı da yoktur. Çünkü alacaklı, başlangıçta temerrüde düşmekle, borçlunun tevdi yeri istemesine neden olmuştur. Böylece, borçlunun, kendinden beklenen özen ve iyi niyeti gösterdiği, mahkemece gösterilen mercie borcunu yatırdığı ve bu paranın daha sonra davacı alacaklı tarafından çekildiği ve takip konusu alacağın da bu nedenle ortadan kalktığı anlaşılmaktadır. Öyle ise alacaklı, gerçekleşen temerrüdünün hüküm ve sonuçlarına katlanmalıdır. Bu nedenle Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının HUMK. nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), 8/10/1980 gününde yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığından 7/11/1980 günü ikinci görüşmede bir numaralı bentde oybirliği ve iki numaralı bentde yazılan sebepten dolayı oyçokluğu ile karar verildi.

Eskişehir Avukat Mahmut Rasul UYANIK saygıyla sunar.

Avukat Mahmut Rasul UYANIK ile İletişime Geçin!