Depremden Etkilenen Konutların Durumunun Satış Sözleşmelerine Etkisi

Yakın zamanda meydana gelen deprem felaketi, ülkemizde büyük ölçüde can ve mal kaybına yol
açmasının yanında, birçok hukuki işlem ve eylemi de etkiler nitelikte olmuştur. Depremden sonra tarafların
satışı hususunda anlaştığı taşınmazın hasara uğraması sebebiyle taşınmaz satış sözleşmelerinin akıbeti de
pek çok kişinin merak ettiği bir konu haline gelmiştir.
TBK madde 237 vd. hükümlerinde öngörülen taşınmaz satışı resmi şekle tabi olduğundan satış
sözleşmesinin Tapu Müdürlüğünde düzenlenmesi şarttır. 28.06.2022 tarih, 31880 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanan 7413 sayılı Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair
Kanunun 11 ve 12. maddeleri ile 1512 sayılı Noterlik Kanununa eklenen 60 ve 61/A maddeleri uyarınca
artık noterler de taşınmaz satış sözleşmesi yapabilecektir. Ancak bu değişiklik 01.07.2023 tarihinden
itibaren yapılacak taşınmaz satışlarını ilgilendirdiğinden bu yazıda detaylarına değinilmeyecektir.
Öncesinde satışı hususunda anlaşılan konutların meydana gelen deprem sebebiyle hasara uğraması
veya yıkılması pek tabii tarafların önceden öngörebileceği bir husus değildir. Mücbir sebebin TBK’da belli
bir tanımı bulunmamakla birlikte yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre bir olayın mücbir sebep olabilmesi
için;
-Hukuki ilişkinin kurulduğu anda olayın veya sonuçlarının öngörülemeyecek nitelikte olması,
-Olayın tarafların iradelerinin dışında gerçekleşmiş olması,
-Öngörülemez nitelikte olsa dahi genel anlamda her türlü önlemin alınmış olmasına rağmen olayın tarafların
edimlerini yerine getirmesini tamamen/kısmen imkansız kılacak nitelikte olması gerekmektedir. Deprem
felaketi, tarafların önceden öngörebileceği, önleyebileceği bir olay olmadığından ve alınabilecek önlemlerin
nispeten sınırlı olması sebebiyle depremin hukuki anlamda bir mücbir sebep hali olduğu söylenebilir.
Hasar olarak belirttiğimiz kavram kısaca, sözleşmeye konu malın tarafların kusuru bulunmaksızın
hukuki ilişkinin kurulduğu ana göre kısmen veya tamamen zayi olması şeklinde tanımlanabilir. Hasar,
yukarıda değindiğimiz mücbir sebepten veya beklenmedik halden kaynaklanabilir. Satış sözleşmelerinde
hasar ve yarar, TBK md. 208 hükmü uyarınca kural olarak taşınır satışlarında zilyetliğin devri, taşınmaz
satışlarında ise tescil anına kadar satıcıya aittir. Tapuda taşınmaz satış sözleşmesinin kurulması ile taraflar
arasında taahhüt işlemi gerçeklemiş olur. Taşınmaz satışlarında tasarruf işleminin gerçekleşeceği tescil anına
kadar hasar ve yarar satıcıya aittir. Dolayısıyla deprem tarihinde satış sözleşmesi resmi şekilde kurulmuş
ancak taşınmazın alıcı adına tescili henüz gerçekleşmemişse, burada deprem sebebiyle meydana gelen
hasara satıcı katlanmak durumundadır.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40 vd. maddelerinde düzenlenen ön ödemeli
konut satışı sözleşmesine bir parantez açacak olursak; TKHK “Madde 40- Ön ödemeli konut satış
sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi,
satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim
etmeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü uyarınca ön ödemeli konut satışında konut bedeli, taşınmazın alıcı
adına tescilinden önce peşin veya taksitle ödenir. Konutun alıcı adına tescilinin ne zaman yapılacağı taraflar
arasında resmi şekilde yapılan sözleşmede belirtilmelidir. TKHK md. 44 uyarınca ön ödemeli konut
satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Buna göre, ön ödemeli
konut satışı sözleşmesi şekle uygun olarak akdedildikten sonra fakat konutun alıcı adına tescili yapılmadan
önce deprem felaketi nedeniyle konutun hasara uğraması halinde, yine yukarıda belirttiğimiz gibi hasara
satıcı katlanmak zorunda olacaktır. Ancak belirtmek gerekir ki TKHK md. 44/1 son cümlesi uyarınca kat
irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim

yapılmış sayılır. Dolayısıyla tasarruf işleminin yapılması ile sözleşme konusu taşınmaza ilişkin hasar ve
yarar alıcıya geçeceğinden, deprem sebebiyle konutun aldığı hasara da alıcı katlanacaktır.
Kimi zaman taraflar taşınmaz satışı hususunda anlaşmış ancak depremden önce henüz satışa ilişkin
tapuda herhangi bir işlem yapmamış olabilir. Bu durumda eğer resmi şekilde yapılmış bir taşınmaz satış
vaadi sözleşmesi var ise, tescil işleminden önce tarafların sözleşmeye konu ettiği taşınmazın uğradığı hasara
yine satıcı katlanmak zorundadır.
Yukarıda bahsedilen ihtimallerde olduğu gibi, satış sözleşmesinin kurulmasından sonra; ancak satışa
konu taşınmazın alıcı adına tescil edilmesinden önce taşınmazda meydana gelen hasar, sonraki imkansızlığa
vücut vermektedir. Ancak belirtmek gerekir ki, ön ödemeli konut satışlarında kat irtifakının tüketici adına
tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde, meydana gelen deprem sebebiyle taşınmazın
alıcıya teslimi bakımından sonraki imkansızlık söz konusu olmaz. Zira yasa gereği, mücbir sebep meydana
gelmeden önce zaten konutun alıcı adına devir teslimi yapılmış sayılmaktadır. Dolayısıyla mücbir sebebi
gerekçe göstererek alıcının ödenenlerin iadesi istemesi, dürüstlük kuralına aykırı olacaktır.
Taraflar taşınmazın satışı hususunda anlaşmış ancak resmi şekilde yapılmış bir taşınmaz satış vaadi
veya taşınmaz satış sözleşmesi akdedilmemiş ise, ortada taşınmazın satışına ilişkin geçerli bir sözleşme yok
demektir. Uygulamada genellikle taraflar tapuda işlem yapmadan önce emlakçı aracılığıyla satış hususunda
anlaşmakta ve yazılı sözleşme imzalamaktadır. Taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran tüm
sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartı olduğundan, usule aykırı imzalanan bu sözleşmelerin
hukuken taşınmaz satışı yönünden bir geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak, dürüstlük kuralının bir yansıması
olarak borçlar hukukunun temel prensiplerinden biri olan, culpa in contrahendo yani sözleşme öncesi güven
sorumluluğu gereği tarafların sözleşme görüşmelerinde birbirlerine karşı özen göstermek, gerekli bilgiyi
vermek ve birbirlerinin mal ve şahıs varlıklarına zarar vermemek gibi birtakım yükümlülükleri
bulunmaktadır. 1 Dolayısıyla hukuken geçerli bir sözleşme bulunmasa dahi tarafların sözleşme öncesi
görüşmelerinde culpa in contrahendo sorumluluğu bulunduğu gözetilerek kıyas yapılacak olursa, bu gibi
durumlarda da sonraki imkansızlık değerlendirmesi ile hasara satıcının katlanması gerektiği söylenebilir.
Taşınmazın mülkiyetini devir borcu yükleyen geçerli bir sözleşme ilişkisi kurulduktan sonra, taraflar
kural olarak yararı bulunmadığı gerekçesiyle borcunu ifadan kaçınamaz. Nitekim sözleşmelerin temel kuralı,
ahde vefa ilkesi uyarınca tarafların taahhüt ettiği edimi ifa ile yükümlü olmasıdır. Ancak ayrıksı olarak
taşınmazın alıcı adına tescilinden önce tarafların kusuru olmaksızın deprem sebebiyle taşınmazda meydana
gelen hasardan satıcı sorumlu olmamakta, TBK md. 136 gereği satıcı, sözleşmeye konu taşınmazın
bulunduğu binanın yıkılmasından kaynaklı sonradan meydana gelen imkansızlık nedeniyle mülkiyeti alıcıya
geçirme borcunu; alıcı da hasara uğrayan taşınmazın bedelini ödeme borcunu ifadan kurtulmaktadır.
Sözleşme konusu taşınmaz, depremde yıkılmadığı halde hasar aldığı tespit edilmiş ise, o halde kısmi
imkansızlık söz konusudur. Alıcı, depremde hasara uğrayan taşınmazın mevcut haliyle adına tescilini ister
ve sözleşmeyi ayakta tutmak isterse, TBK md. 137/2 hükmü gereğince satıcı taşınmazın mülkiyetini mevcut
haliyle alıcıya devretme yükümlülüğü altındadır. Bu durumda alıcı, taşınmaz bedelini taşınmazda meydana
gelen değer azalması ile orantılı olarak ödeme yükümlülüğü altındadır. Alıcı, taşınmazın aldığı hasar
sebebiyle kullanılamayacak durumda olması halinde veya hukuki ilişki kurulurken mevcut hasar olsa idi,
alıcının taşınmazın satışı hususunda sözleşme yapmayacağının açıkça anlaşılması halinde, TBK md. 137/1,2
hükümleri uyarınca tam imkansızlık hükümleri uygulanır ve satıcı, taşınmaz mülkiyetini alıcıya devir
borcundan kurtulur.

Eskişehir Avukat

Yukarıda bahsedildiği üzere, taşınmazın satışı hususunda anlaşıldıktan sonra ancak mülkiyeti alıcı
adına tescilinden önce, deprem sebebiyle taşınmazın tamamen/kısmen zayi olması halinde sonraki
imkansızlık söz konusu olacak, kural olarak deprem sebebiyle taşınmazda meydana gelen hasardan dolayı
kusuru bulunmayan satıcı, taşınmaz mülkiyetini alıcıya devir borcundan kurtulacaktır. Ancak belirtmek
gerekir ki, hukuken geçerli bir satış sözleşmesi veya satış vaadi sözleşmesi bulunmasa dahi, her durumda
sonraki imkansızlık hükümlerinin uygulandığı hallerde eğer alıcının varsa taşınmazın satışı hususunda
verdiği kaparo, tam/kısmi ödemelerin TBK md. 136/2 hükmü uyarınca sebepsiz zenginleşme hükümleri
çerçevesinde alıcıya iade edilmesi gerekmektedir.
Ülkemizde üç büyük fay hattı bulunması ve ülkedeki deprem geçmişi de gözetildiğinde, şu an veya
gelecekte ülkemizin herhangi bir yerinde deprem olabileceği ihtimali ne yazık ki uzak değildir. Ülkemizde
depremin binalarda yaratacağı hasarın önüne geçebilmek adına 06.03.2007 tarih, 26454 sayılı Resmî
Gazete’de Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik yayımlanmış, ardından bu
yönetmeliği yürürlükten kaldıran 18.03.2018 tarih, 30364 (Mükerrer) sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan
Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe girmiş ve halihazırda inşa edilen/edilecek
binaların tabii olduğu kuralları öngörmektedir. Ülkemizde depremin zamanı hakkında değilse de bir gün
olabileceği öngörüsü ile yapılan yasal düzenlemelere uyulması, meydana gelen deprem sebebiyle yaşanacak
can ve mal kayıplarının önüne geçilmesinin yanı sıra, binaların alacağı hasardan doğabilecek kusur ve
sorumluluğun bertaraf edilmesi bakımından da önem taşımaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2019/58
E., 2022/40 sayılı kararının “…Mahkemece …’deki iç savaşın mücbir sebep olarak kabul edilmesi doğru
olmamıştır. Zira, protokol tarihi 20.11.2012 olup, iç savaş …’te sürerken taraflar arasında bu protokol
imzalanmıştır. Dolayısıyla eldeki davada iç savaş davacı tarafça kaçınılmayacak ve öngörülemez bir durum
olmadığı gibi, mevcut her türlü tedbirin alınmasına, her türlü imkân ve araca rağmen mücbir sebebin
doğurduğu sonuçların önlenemeyeceği bir hâl de söz konusu değildir. Ayrıca, protokolü imzalayan davacı
taraf tacir olduğundan protokolün imzalandığı sırada süren iç savaşın etkilerinin neler olabileceğini
öngörebilmelidir…” şeklindeki gerekçesinde vurgulandığı üzere zaman bakımından öngörülemeyen ve bir
doğa olayı olması sebebiyle önlenemeyecek bir deprem felaketinin, satış sözleşmelerine konu taşınmazlarda
meydana getirdiği hasarda, gerekli tedbirlerin alınmaması, yasal zorunluluklara uyulmaması sebebiyle
etkisinin olduğu tespit edilen satıcıların TBK kapsamında sonraki imkansızlık hükümlerinden yararlanması
mümkün değildir. Bu hususun satıcının aynı zamanda ilgili taşınmazın müteahhiti olması gibi ayrıksı
durumlarda somut olayın özelliğine göre değerlendirilmesi gerekmektedir. Depremden önceki bir tarihte
taşınmazın alıcı adına tescilinin yapıldığı hallerde hasar ve yarar tescil ile alıcıya geçtiğinden ifa
imkansızlığı hükümleri uygulanmamakla birlikte, belirttiğimiz gibi satıcının deprem nedeniyle taşınmazda
meydana gelen hasarda kusurunun bulunduğunun tespit edilmesi halinde ayıba karşı tekeffül hükümleri
uygulama alanı bulacak ve satıcının ilgili hükümler çerçevesinde tazminat sorumluluğu doğabilecektir.

AV. CANSU ÖNÇLER
SAMSUN BAROSU

Avukat Mahmut Rasul UYANIK ile İletişime Geçin!